VEDTEKTER FOR MIKKALEN SAMEIE

Vedtatt på ordinært sameiermøte den 20.04.2017

§ 1 Formål

Mikkalen Sameie har gårdsnummer 158 og bruksnummer 127 i Bergen kommune. Dagens seksjonsinndeling og areal fremgår av seksjonsbegjæring datert 3. april 2000.

Sameiet består av 29 seksjoner. Seksjonene 1-24 og 27-29 skal benyttes til boligformål. Seksjonene 25-26 kan benyttes til næringsvirksomhet eller boligformål.

Sameiet har til hensikt å ivareta sameiernes felles interesser og administrasjon av eiendommens fellesanlegg av enhver art.

§ 2 Organisering og råderett

2.1 Seksjonsinndeling

Bygget og tomten ligger i sameie mellom eierne av de enkelte seksjonene. Eierskapet til seksjonen kan ikke skilles fra deltaker­interessen i sameiet. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk.

Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter oppdelingen omfattes av de enkelte seksjonene er fellesarealer.

Ingen kan erverve mer enn to seksjoner i sameiet.

2.2 Rettslig rådighet

Med de unntak som er fastsatt i eierseksjonsloven og vedtektene, har den enkelte sameier full rettslig rådighet over sin seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse.

Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold skriftlig.

2.3 Bruksrett til de enkelte seksjonene

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin brukerenhet og tilhørende boder. Det forutsettes at bruken er i overenstemmelse med gjeldende ordensreglement.

Næringsseksjonene skal benyttes til virksomhet som ikke påfører sameierne ekstra ulemper av miljømessig eller helsemessig art.

2.4 Bruksrett til fellesareal

Enerett til bruk av fellesareal, eller deler av dette, kan ikke knyttes til noen sameierandel. Med fellesareal forstås deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter.

Sameiermøtet kan endre bruken av fellesarealene til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Fellesareal for boligseksjoner (næringsseksjonen og seksjonene nr. 25-29 har ingen bruksrett til disse arealene):

• Gang på loft
• Tørkeloft i MK gt 28 og MK gt 32
• Inngangsparti og oppganger boligseksjoner
• Hage mot Lien
• Gang i kjeller
• Oppsamlingsbod i MK gt 28

§ 3 Utleie

Utleiere plikter å informere styret om nye leieforhold skriftlig. Kopi av leiekontrakten, samt kontaktinformasjon til nye leietakere og ny adresse for utleier/eier skal oversendes.

Utleier plikter å orientere nye leietakere om vedtektene og gjeldende ordensregler.

Ved utleie står sameier juridisk ansvarlig for alle skader sameiet får av leietakere.

Sameiermøtet 2010 fattet vedtak om 1000 kr i gebyr dersom utleier ikke informerer styret innen rimelig tid om utskiftning/endring av beboere i utleieenhetene.

§ 4 Omkostninger ved salg

Ved salg påløper et eierskiftegebyr etter for det arbeidet styret har med å fremskaffe nødvendige papirer for den enkelte seksjon ved salg. Gebyret innkreves av forretningsfører og følger deres til enhver tid gjeldende satser.

§ 5 Felleskostnader

Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift som ikke gjelder den enkelte bruksenhet, så som vedlikeholdskostnader, forsikringer, administrasjonskostnader, skatter og offentlige avgifter med mer.

Kostnader skal fordeles i henhold til kostnadens art og kostnadssted som definert i §1. Herav følger blant annet at forsikringspremie fordeles i henhold til eierbrøk på alle sameiere, mens kostnader som relaterer seg spesifikt til boligseksjonene kun skal fordeles på disse.

Sameiermøtet fastsetter beløp til dekning av felleskostnader.

5.1 Mislighold av innbetaling av fellesutgifter

Ved mislighold av innbetaling av fellesutgifter vil sameiets forretningsfører utstede purringer etter gjeldende satser og deretter inkassovarsel. Dersom sameier stadig ikke etterkommer kravet og betaler utestående beløp vil saken sendes videre til inkasso i tråd med gjeldende lover og regler.

§ 6 Pålegg om salg

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter eller utviser oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen i tråd med eierseksjonslovens bestemmelser. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

Pålegg om salg skal gis skriftlig, og opplyse om at seksjonen kan kreves tvangssolgt hvis pålegget ikke er betalt innen en frist på 6 måneder fra pålegget er mottatt.

§ 7 Ordensregler

Sameierne plikter å rette seg etter de ordensreglene som er fastsatt av styret/sameiet. De til enhver tid gjeldende ordensregler kunngjøres ved oppsalg i hver trappeoppgang og på sameiets nettsted.

§ 8 Vedlikehold

8.1 Vedlikehold av bruksenhetene

Den enkelte sameier skal holde bruksenheten og inventar i forsvarlig stand slik at det ikke oppstår skader eller ulemper for de andre sameierne. Med bruksenhet menes i dette tilfelle det som er innenfor leilighetens yttervegger.

Den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt omfatter også vann- og avløpsledninger fra forgreningspunktet på hovedledningsnettet, sikringsskapet, elektriske ledninger og elektrisk opplegg i bruksenheten.

Sameieren er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.

8.1.1 Boligseksjoner

Eiere av boligseksjoner skal utover å individuelt sikre forsvarlig vedlikehold av den enkelte seksjon også i fellesskap sikre følgende:

• at vinduer i boligseksjoner er forsvarlig vedlikeholdt.
• Den enkelte boligseksjon selv er ansvarlig for å utbedre skader på vinduer som skyldes forhold som sameieren selv er ansvarlig for.

8.1.2 Næringsseksjoner

Eiere av næringsseksjoner skal selv sørge for at vinduer og dører som tilhører seksjonen holdes forsvarlig vedlike.

8.2 Vedlikehold av fellesareal

Alt vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg ute og inne, så som tomten, hele bygningskroppen med ytre vegger, tak, trapperom, ganger, rør og ledninger, påhviler sameierne i fellesskap (sameiet). Dette omfatter ikke arealer som er underlagt en eller flere sameieres eksklusive bruksrett og derav følgende vedlikeholdsansvar.

Nødvendig utskifting av vinduer og inngangsdører til boligseksjonene påhviler sameiet i fellesskap.

Sameiermøtet skal sikre at vedlikeholdet av fellesarealet holdes på et forsvarlig nivå.

§ 9 Sameiermøte

Sameiets øverste myndighet er sameiermøtet.

Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for sameiermøtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

9.1 Ordinært sameiermøte

Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april.

Alle sameiere har rett til å delta på møtet med forslags-, tale-, og stemmerett. Ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon, styremedlemmer og leiere av boligseksjon, har rett til å være tilstede og rett til å uttale seg.

Sameiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Sameiere har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse.

9.2 Ekstraordinært sameiermøte

Ekstraordinært sameiermøte skal avholdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor, eller minst tre sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene fremlegger krav om dette skriftlig, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9.3 Innkalling til sameiermøte

Innkalling til sameiermøte skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkalling til ekstraordinært sameiermøte kan likevel, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist, men likevel minst 3 dager.

Saker som en sameier ønsker behandlet på det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det.

Innkallingen skal angi tid og sted for møtet samt dagsorden. Med innkalling til det ordinære sameiermøtet skal følgende dokumenter være vedlagt:

• årsberetning
• regnskap
• revisjonsberetning

Saker som skal behandles på det ordinære sameiermøtet:

• Konstituering
• Styrets årsberetning
• Styrets regnskap for det foregående år
• Valg av styremedlemmer, revisor og andre utvalg
• Fastsettelse av styrets godtgjørelse
• Andre saker som er nevnt i innkallingen

9.4 Møteledelse, flertallskrav og protokoll

Sameiermøtet skal ledes av styreleder med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier.

Hver seksjon har en stemme. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning.

Med de unntak som følger av Eierseksjonsloven eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i sameiermøtet for vedtak om:

• ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold,
• omgjøring av fellesareal til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
• salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
• andre rettslige disposisjoner over fast eiendom utover vanlig forvaltning,
• samtykke til endring av formål for bruksenheter, og til reseksjonering som medfører øking av det samlede stemmetall,
• tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møteleder og minst en sameier som utpekes av sameiermøtet. Protokollen fra skal til enhver tid holdes tilgjengelig for sameierne.

§ 10 Habilitetsregler

Ingen kan selv, eller ved fullmektig, delta i behandlingen eller avgjørelsen av spørsmål som sameier selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Det samme gjelder for avstemming om pålegg om salg eller krav om fravikelse av egen seksjon.

 

§ 11 Styret

11.1 Styrets sammensetning

Sameiet skal ha et styre som består av styreleder, tre andre medlemmer og ett varamedlem. Sameiermøtet velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger selv nestleder og sekretær blant sine medlemmer.

Funksjonstiden er ett år for styreleder, og to år for øvrige styremedlemmer. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære sameiermøtet det året tjenestetiden utløper.

Styreleder og de øvrige styremedlemmer skal ha en rimelig godtgjørelse for sitt arbeid. Denne godtgjørelsen fastsettes av sameiermøtet, og tas inn i beregningen av fellesutgifter.

11.2 Styrets oppgaver og myndighet

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggende i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på sameiermøtet. Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall på sameiermøte, kan også tas av styret.

Styreleder står ansvarlig for å kalle inn til møter så ofte som dette anses nødvendig. Styret kan treffe vedtak når minst tre medlemmer er tilstede. Det gis dispensasjon for deltagelse via videokonferanse når dette er nødvendig.

Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger.

I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret sameierne og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn.

§ 12 Forretningsfører

Generalformsamlingen kan med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha forretningsfører. Forretningsfører ansettes og sies opp av styret, som også fastsetter forretningsførers lønn og instruks.

§ 13 Revisjon og regnskap

Sameiets revisor skal være den som til enhver tid er valgt til revisor i sameiet. Som revisor skal velges registrert eller statsautorisert revisor.

§ 14 Dugnadsarbeid

Med dugnadsarbeid forstås her arbeid som sameierne gratis eller mot godtgjørelse/refusjon av leie utfører på sameiets eiendom eller i tilknytning til tiltak som har sammenheng med sameiernes bointeresser, i tråd med vedtektenes §1 og §2. Slikt arbeid kan være:

• opparbeidelse av grøntanlegg, andre utenomhusanlegg, fellesrom m.m.
• vedlikehold av de samme anlegg
• organisering og forvaltning av bomiljøtiltak

14.1 Særlig dugnadsplikt for boligseksjonene

Boligenhetene har ansvar for opparbeidelse og vedlikehold av boligenhetenes fellesareal som definert i §1. Boligseksjonene har i tillegg ansvar for gatefeiing og snømåking mot Lien og utenfor boligseksjonenes inngangsparti i Michael Krohns gt.

14.2 Særlig dugnadsplikt for næringsseksjonene

Næringsseksjonene har ansvar for å delta i vedlikehold av sameiets fellesareal som definert i §1. Næringsseksjonene har i tillegg ansvar for gatefeiing og snømåking på gateplan utenfor næringsseksjoner i Michael Krohns gt.

§ 15 Fasadeendringer

All endringer av fasade skal godkjennes av styret etter retningslinjer nærmere fastlagt av sameiermøtet. Eksempelvis skal reklame som næringsseksjonene setter opp på sameiets areal eller i umiddelbar nærhet til dette forhåndsgodkjennes av styret. Dette gjelder også oppsetting av antenner og lignende.

§ 16 Regler for bruk av hovednøkkel

Hovednøkkelen (masterkey) oppbevares på et trygt sted i sameiet, under styreleder og de øvrige styremedlemmers oppsyn.

Nøkkelen skal kun brukes i nødstilfeller, hvor eieren av seksjonen ikke kan nås, eller etter klar avtale og eventuelt skriftlig samtykke fra eieren av seksjonen, for eksempel vedlikehold av brannvarslingsutstyr eller utbedring av rørgater m.m.

Minst to personer, og herav minst ett styremedlem, må være tilstede ved bruk av hovednøkkelen. Bruken av nøkkelen skal dokumenteres og protokollføres.

§ 17 Brannalarmanlegg

Dersom det oppstår feil på brannvarslingsutsyr inne i den enkeltes seksjon som følge av uforsvarlig behandling av dette, kan eier pålegges å dekke utbedringene, også eventuelle utbedringer som må gjøres på felles anlegg som følge av dette.

§ 18 Endringer i vedtektene

Endringer i vedtektene kan besluttes av sameiet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer, med mindre eierseksjonsloven stiller strengere krav.

§ 19 Forhold til sameierloven

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot ufravikelige bestemmelser i lov om eierseksjoner, gjelder regler i lov om eierseksjoner.